2023 in Ferienunterkünfte investieren – lohnt sich das?

Bei der Vermietung von Ferienunterkünften in der Schweiz handelt es sich um einen wachsenden Industriezweig. Es ist wenig erstaunlich, dass so manch einer mit dem Gedanken spielt, in eine Wohnung, ein Haus oder ein Apartment zu investieren, um vom boomenden Tourismus zu profitieren.

Doch ist 2023 das richtige Jahr, um in Ferienimmobilien zu investieren, mit dem Ziel, sie zu vermieten? Um dieser Frage auf die Spur zu gehen, wird in der Folge erörtert, welche Faktoren für die Wirtschaftlichkeit eine Rolle spielen und worauf beim Kauf besonders zu achten ist.

Marktlage Schweizer Ferienliegenschaften

Das 2012 in Kraft getretene Zweitwohnungsgesetz beschloss einen Baustopp für Ferien- und Zweitunterkünfte für touristische Gebiete in der Schweiz, der langfristig eine Wertsicherung gewährleistet, indem das Angebot begrenzt wird.

Die Coronakrise führte nun dazu, dass die Nachfrage nach Ferienliegenschaften im eigenen Land zunahm und weniger Besitzer von Chalets und Ferienapartments sich zum Verkauf entschlossen. Die als Folge davon steigenden Immobilienpreise verengen den Kreis der qualifizierten Kaufinteressenten und verringern damit die Nachfrage, bis das Angebot diese übersteigt. Dadurch wird der steile Preistrend gestoppt oder zumindest reguliert.

2021 kostete ein Quadratmeter einer Ferienliegenschaft ca. 10 % mehr als im Jahr zuvor. 2022 flachte der Trend etwas ab, die Preise stiegen jedoch noch immer um 7-8 % an. Da der Leitzins der SNB im vergangenen Jahr mehrfach erhöht werden musste und weitere Steigerungen zu erwarten sind, kann angenommen werden, dass für weniger Menschen die Finanzierung durch eine Bank infrage kommt. Auf dem Markt für Mietobjekte wird dies voraussichtlich zu einer Erhöhung der Gesuche und damit der Quadratmeterpreise führen.

Preislage und Nachfrage sind freilich keineswegs einheitlich in allen Feriendestinationen der Schweiz. In den lebendigen Grossstädten und den gehobenen Touristengebieten im Alpenraum wie St. Moritz sind sie am teuersten, dafür kann man dafür die höchsten Mietpreise verlangen. Eine Ferienwohnung im gehobenen Segment kann sich gleich mal auf 20’000 Franken pro Quadratmeter belaufen.

Objekte in der italienischen und Teilen der französischen Schweiz sind tendenziell günstiger und trotzdem touristisch attraktiv, die Übernachtungskosten sind aber ebenfalls etwas niedriger angesetzt. Wer sich für ein Objekt interessiert, sollte sich unbedingt eine unabhängige Schätzung des Marktwertes geben lassen. Eine Online-Immobilienbewertung durch eine Schweizer Plattform eignet sich, um einen ersten Eindruck davon zu bekommen, ob der Angebotspreis berechtigt ist. Weitere Informationen dazu hier.



Unter welchen Voraussetzungen lohnt sich eine Ferienimmobilie als Investition?

Ob eine Ferienimmobilie eine gute Investition darstellt, kann nicht pauschal beantwortet werden und hängt von mehreren Faktoren ab. Ein spontaner Kauf ist keine gute Idee, wenn man Wert auf Renditen legt. Denn es sind umsichtige Überlegungen und Kalkulationen notwendig, um die Wirtschaftlichkeit zu ermitteln. Diese Fragen sollte man sich auf jeden Fall stellen:

1) Soll die Ferienliegenschaft persönlich genutzt werden?

Wenn man vorhat, eine Ferienunterkunft regelmässig selbst zu nutzen, kann dies einen entscheidenden Einfluss auf die Einnahmemöglichkeiten haben. In vielen touristischen Regionen machen Vermieter den Grossteil ihrer Einkünfte während der wenigen Monate Hochsaison.

Belegt man sein Haus oder die Wohnung während dieser Zeit zum Teil selbst, schrumpfen die Mieteinnahmen. Gleichzeitig gibt man selbstverständlich kein oder weniger Geld für seine eigene Beherbergung während des Urlaubes aus und diesen Vorteil sollte man ebenfalls berücksichtigen.

2) Welche Finanzierungsmöglichkeit steht mir zur Verfügung?

Die Erhöhung des Leitzinses hat sich auf die Hypothekarzinsen ausgewirkt. Erwartungsgemäss werden diese allerdings erst noch höher, bevor sich einpendeln oder wieder sinken.

Dementsprechend empfiehlt es sich, sich für eine Hypothek mit Festzinssatz zu entscheiden. Zu berücksichtigen ist hier, dass bei Krediten für Zweit- und Ferienwohnungen von den meisten Banken strengere Kriterien angewandt werden. Oft wird dafür ein höherer Anteil an Eigenmitteln vorausgesetzt und die Amortisation muss schon ab einer Belehnung von 50 % erfolgen. (Anstelle der 65 % beim Kauf des Ersthauses)

3) Wie sieht der Tourismusmarkt vor Ort genau aus?

Der Lieblingsferienort der Familie ist nicht automatisch der beste Standort für eine Liegenschaft als Kapitalanlage und nicht jede Immobilie kommt bei jeder Klientel an. Es liegt in der Verantwortung des Käufers, sich genau zur Marktlage, der potenziellen Kundschaft und den Entwicklungsprognosen zu informieren. Online-Plattformen für Schweizer Immobilien bieten eine hervorragende Option, um die Angebote und Preise ähnlicher Objekte vor Ort zu vergleichen.

Webseiten für Buchungen können dabei helfen zu identifizieren, wann preislich Hochsaison ist und welche Art und Ausstattung von Ferienhäusern die höchste Nachfrage erlebt.

Es ist darüber hinaus sinnvoll zu recherchieren, ob und welche Bauentwicklungen in den nächsten Jahren geplant sind. Ein Ausbau der Infrastruktur zum Beispiel kann zu einer Wertsteigerung führen, wenn die neue Seilbahn jedoch die Sicht von der Ferienwohnung auf den Berg versperrt, kann sie den gegenteiligen Effekt haben.

4) Welche Rendite-Chancen ergeben sich daraus?

Wenn man mit dem Gedanken spielt, 2023 in eine Ferienwohnung zu investieren, sollte man sich bewusst machen, dass es sich dabei nicht um eine Anlage mit fixer oder gesicherter Rendite handelt. Während bei regulären Mietobjekten zumindest auf monatlicher Basis Sicherheit gegeben ist, schwanken die Einnahmen von Ferienliegenschaften. Das Risiko, nichts zu verdienen, ist höher, dafür besteht das Potenzial, zu bestimmten Zeiten hohe Einnahmen zu machen.

Bei der Berechnung der Wirtschaftlichkeit müssen nicht nur die Finanzierungskosten und das Einnahmepotenzial berücksichtigt werden. Wer eine Zweitwohnung oder einen Ferienwohnsitz besitzt, muss für das ganze Jahr den Eigenmietwert bezahlen, selbst wenn das Domizil zeitweise nicht belegt war. Nicht zuletzt müssen die Instandhaltungs- und Betriebskosten für die Liegenschaft berücksichtigt werden. Dabei sollte man beim Budgetieren von einer jährlichen Steigerung der Preise für Energie, Materialien und Dienstleistungen ausgehen.

Fazit

Die Antwort auf die Frage, ob man 2023 in Ferienliegenschaften investieren soll, kann nur von Fall zu Fall gegeben werden. Wer es sich in den Kopf gesetzt hat, in näherer Zukunft ein Urlaubsdomizil als Kapitalanlage zu kaufen, kann darauf spekulieren, dass die Hypothekenzinsen wahrscheinlich erst einmal noch unvorteilhafter werden, bevor sie möglicherweise wieder sinken.

Zugunsten einer Investition kann auch gesagt werden, dass aufgrund des begrenzten Angebotes erst einmal nicht mit einem Wertverfall zu rechnen ist. Der Post-Covid Tourismus ist gut angelaufen. Sollte man also eine passende Immobilie am richtigen Standort zum richtigen Preis finden, die sich als Mietobjekt rechnet, spricht nichts dagegen.

Entscheidend ist, dass man sich vor Augen hält, dass es sich, selbst wenn alle Berechnungen aufgehen, dabei immer noch um Spekulation handelt. Sozioökonomische Entwicklungen, wie wir sie in den vergangenen Jahren gesehen haben, können den Kurs der Wirtschaft kurzfristig ändern. Im schlimmsten Fall kann einem die Immobilie zeitweise mehr kosten als einbringen.

Wer von den Einnahmen nicht direkt abhängig ist und die Liegenschaft als langfristige Anlage sieht, für den kann sich diese durchaus bezahlt machen.

 

Bilder: Indigoextra Ltd

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