Haus verkaufen – was gibt es zu beachten?

Ein Haus zu verkaufen ist immer eine sehr aufwendige und diffizile Angelegenheit. Besonders, wenn jemand gestorben ist, ist der Verkauf ein schwieriger Akt für die Erben. 

Ein Haus verkaufen zu müssen oder zu können, ist wohl niemals leicht. Denn meist liegen Gründe vor, die nicht unbedingt schön sind. Nur dann, wenn man sich vergrössern will oder zu mehr Geld gekommen ist, kann man von einem angenehmen Fall sprechen.

Oft aber sind die Gründe traurig. Jemand ist gestorben oder der Besitzer kann sich das Haus nicht mehr leisten oder ist zu alt um darin zu wohnen.

Natürlich ist nicht jedes Haus schön, aber meist hängen sehr viele Emotionen und Erinnerungen an dem Haus. Umso schwieriger ist es sachlich und nüchtern an den Verkauf zu gehen. Das Internet gibt natürlich viele Tipps und man sollte auch ausreichend recherchieren, bevor man auch nur irgendeine Entscheidung trifft. Leichter wird es durch die Flut der Informationen und die werblichen Angebote von Maklern aber auch nicht unbedingt.

Verkaufen über ein Maklerbüro, über eine Bank oder privat

Für alle drei Möglichkeiten gibt es Vor- und Nachteile, die es sich abzuwägen lohnt. Jeder weiss, dass Makler wirklich viel am Immobilienkauf verdienen dafür, dass es sich nicht um ihr Eigentum handelt. Aber trotzdem sollte man sich genau überlegen, ob es wirklich sinnvoll ist auf ein professionelles Maklerbüro zu verzichten.

Wer sein Haus privat verkauft, geht diverse Risiken ein. Kaum jemand ist geübt, so grosse Werte wie ein Haus oder eine Wohnung privat zu verkaufen. Man kann betrogen werden, es kann zu Versicherungsfällen kommen und zu anderen Streitigkeiten. Ein Privatverkauf macht aber dann Sinn, wenn man schon einen guten Käufer hat, diesen privat kennt. Auch wenn man sich selbst mit Hausverkauf gut auskennt und wenn man mit der Summe für den Verkauf zufrieden ist.

Dann spart man sich natürlich die hohen Kosten für den Makler. Es ist auch die Frage, inwieweit man sich so einen Verkauf zutraut und ob man privat in einer Situation ist, die erlaubt eine solche Angelegenheit zu stemmen. Hinterbliebene, die einen Todesfall zu verkraften haben, sind davon meist überfordert und übersehen wichtige Aspekte.

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Heute kann man aber nicht nur über Immobilienmakler sein Haus verkaufen, sondern auch über Banken. Viele Banken beschäftigen eigene Immobilienmakler. Diese bekommen ein festes Gehalt und keine oder nur eine kleine Provision für den Verkauf eines Hauses. Man kann sich denken, dass dieser Umstand einige Auswirkungen hat.

Zwar sind die Immobilienmakler der Banken durchaus seriös und sachlich, aber sie sind selbst nicht finanziell abhängig davon, viele Verkäufe zu machen. Leider wirkt sich das dann manchmal so aus, dass sie auf Anfragen von Käufern nicht sofort antworten, schwer erreichbar sind und sich auch beim Verkauf nicht so engagieren wie ein freies Maklerbüro. Es kann auch sein, dass sie nicht so gut informiert sind über die Häuser, die sie verkaufen wollen.

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Viele Käufer und Verkäufer von Häusern vertrauen auf die Banken und fühlen sich dort sicher, aber die Einstellung des Maklers macht schon eine Menge aus, wenn man sein Haus schnell und gewinnbringend verkaufen will. Daher sollte man sich zum Vergleich vor dem Verkauf seines Hauses beide Arten von Verkäufern ansehen und prüfen.

Natürlich gibt es solche und solche auf beiden Seiten. Es zählt in jedem Fall zu prüfen, wie motiviert und engagiert der Makler ist, wieviel Know how er zeigt und ob er die positiven Seiten des Hauses hervorhebt oder die negativen betont. Auch bei den Maklerbüros gibt es natürlich grosse Unterschiede. Und vor allem gibt es immer mehr, die in dieser Branche arbeiten wollen, sodass der Kunde die Qual der Wahl hat.

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Meist ist es eine sichere Sache, auf ein etabliertes Maklerbüro zu setzen, aber letztendlich zählt vor allem das, was ein Makler seinen Kunden bieten kann:

• Wie gross ist die Reichweite des Maklerbüros? Hat es ein grosses Netzwerk, sodass man viele potentielle Käufer erreichen kann?
• Was bietet es an, um den Hauskauf zu pushen? Homestaging, Anzeigen schalten, Professionelle Fotografen, Präsenz im Ort, gutes Image u.v.m.
• Wie seriös ist der Ablauf vor den Verkaufsverhandlungen und danach?
• Ist das Büro immer gut erreichbar?
• Werden Sie als Käufer vorab ausreichend informiert oder müssen Sie selbst alles erfragen?
• Werden Sie als Käufer gut involviert in den ganzen Prozess oder fühlen Sie sich etwas übergangen?
• Wie ist der persönliche Eindruck? Ist der Makler offen, authentisch, motiviert und gut gelaunt oder pessimistisch und mindert Ihre Hoffnungen auf einen guten Verkauf?
• Was sagt Ihr Instinkt? Ein Hausverkauf ist eine finanzielle und emotionale Angelegenheit. Ist Ihr Haus in guten Händen?

Für die Entscheidung, wer den Verkauf Ihres Hauses in Angriff nehmen soll, muss man sich einfach Zeit lassen und jeder seriöse Makler, egal ob von der Bank oder unabhängig, wird dem Verkäufer seine Zeit lassen.

Einzelne Aspekte, die man beim Hausverkauf beachten muss

Bewertung des Hauses: Recherchieren Sie selbst, etwa den Bodenrichtwert Ihrer Region und schauen Sie sich Verkaufsanzeigen aus Ihrem Ort an. Ermitteln Sie den aktuellen Marktwert Ihres Hauses selbst und holen Sie sich zum Vergleich eine professionelle Immobilienbewertung. Wägen Sie dann ab, ob der geschätzte Preis in Ordnung für Sie ist.

Reparaturen und Renovierungen: Überlegen Sie, ob Reparaturen oder Renovierungen notwendig sind, um den Wert Ihres Hauses zu steigern. Kleinere Reparaturen und kosmetische Verbesserungen können oft einen positiven Einfluss auf den Verkaufspreis haben. Die Fotos vom Haus sind sehr massgeblich um Käufer zu interessieren.

Überlegen Sie sich, was Sie tun können. Es ist zwar absolut keine Schande, ein renovierungsbedürftiges Haus anzubieten, aber gehen Sie mit kritischem Auge durch das Haus und beseitigen Sie hässliche und abgenutzte Stellen. Die Fotos sollen das Potential eines Hauses zeigen, nicht den Fokus auf den Ist-Zustand legen. Aber verbergen Sie nichts, was Sie später eh gestehen müssen. Es geht eher darum, dass man sieht, dass das Haus fürsorglich behandelt wurde.

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Makel und Mängel: Versuchen Sie erst gar nicht ernsthafte Mängel zu verschleiern, denn man kann noch im Nachhinein verklagt werden oder der Käufer vom Verkauf zurück treten.

Wegerecht: Am fehlenden Wegerecht sind schon viele lohnende Verkäufe gescheitert. Ein Hauseigentümer muss das Recht bekommen, sein Grundstück begehen und befahren zu dürfen sowie alle notwendigen Leitungen dort hin verlegen zu lassen. Leider ist das keine Selbstverständlichkeit. Wenn der Weg über das Eigentum eines anderen Besitzers geht, wird es diffizil und muss individuell ausgehandelt werden. Wechselt ein Haus seinen Besitzer, muss hier noch mal explizit nach den Regelungen geschaut werden.

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Dokumentation vorbereiten: Stellen Sie sicher, dass Sie alle wichtigen Dokumente in Bezug auf Ihr Haus bereithalten, einschliesslich Grundbuchauszüge, Baupläne, Genehmigungen und Wartungsunterlagen. Diese Dokumente sind wichtig für potenzielle Käufer und deren Finanzierung.

Besichtigungen organisieren: Denken Sie an Besichtigungstermine für interessierte Käufer. Stellen Sie sicher, dass Ihr Haus sauber und gut gepflegt ist, wenn potenzielle Käufer es besichtigen. Heute lässt man die Häuser durchaus im bewohnten Zustand, aber räumen Sie zu private Dinge weg.

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Verkaufsvertrag abschliessen: Sobald Sie sich mit einem Käufer auf die Bedingungen geeinigt haben, müssen Sie einen rechtsgültigen Verkaufsvertrag aufsetzen. Ein Anwalt oder Notar kann hierbei helfen. Haben Sie einen Makler beauftragt, wird der diesen Prozess begleiten.

Abschluss des Verkaufs: Nachdem alle Bedingungen erfüllt sind, erfolgt die Übergabe des Hauses an den Käufer. Dies beinhaltet die Unterzeichnung aller erforderlichen Dokumente und die Übergabe der Schlüssel.

Steuerliche Überlegungen: Informieren Sie sich über die steuerlichen Auswirkungen des Hausverkaufs in Ihrer Region. In einigen Fällen können Gewinne aus dem Verkauf

 

Titelbild: shisu_ka – shutterstock.com